Cynthia Black yakin uang sewanya telah dicurangi.
Sejak tahun 2022, penduduk Toronto ini mengatakan bahwa dia telah dua kali menghadapi kenaikan sewa tahunan sebesar tujuh atau 11 persen – tergantung pada jenis sewa yang ditawarkan kepada rumahnya – di dua gedung Livmore yang dimiliki oleh GWL Realty Advisors, sebuah divisi dari Canada Life.
Bangunan-bangunan tersebut dibangun setelah tahun 2018, yang berarti bangunan-bangunan tersebut dikecualikan dari pengendalian sewa di Ontario, yang saat ini ditetapkan dengan kenaikan tahunan sebesar 2,5 persen.
“Pendakian tersebut tidak pernah masuk akal. Dan ketika saya dan penyewa lainnya duduk dan bertanya [GWLRA] untuk berhenti menaikkan harga sewa begitu tinggi, mereka memberi tahu kami bahwa mereka menggunakan perangkat lunak yang disebut YieldStar untuk membantu menentukan harga sewa kami,” katanya kepada CBC's Nasional.
Black belum pernah mendengar tentang YieldStar dan mengatakan dia tidak terlalu memikirkannya.
“Saya tidak bisa menegosiasikan uang sewa saya dengan cara apa pun,” kata Black.
Namun pada bulan Juni, dia mengatakan YieldStar muncul lagi – hanya saja kali ini menjadi berita, saat FBI sedang menyelidikinya. perusahaan pemiliknya, RealPage, dan tuan tanah yang menggunakannya atas dugaan kolusi, penetapan harga, dan kenaikan harga sewa secara artifisial di seluruh AS
Investigasi tersebut akhirnya membuat Departemen Kehakiman AS mengumumkan gugatan terhadap RealPage pada Agustus lalu. Dalam sebuah pernyataan, DOJ mengatakan, “Warga Amerika seharusnya tidak perlu membayar lebih banyak uang sewa hanya karena sebuah perusahaan telah menemukan cara baru untuk bersekongkol dengan tuan tanah untuk melanggar hukum.”
DOJ mengatakan YieldStar mengizinkan tuan tanah menggunakan “algoritma matematika untuk menyelaraskan harga sewa mereka”.
DOJ lebih lanjut menuduh perangkat lunak tersebut dikembangkan dan dijual untuk memungkinkan tuan tanah “menghindari persaingan yang ketat di pasar. Tuan tanah yang bersaing setuju untuk menyerahkan ke RealPage, setiap hari, informasi non-publik mereka yang paling sensitif, termasuk tarif sewa, persyaratan sewa. dan proyeksi lowongan. Algoritme kemudian mengambil informasi tersebut dan mengirimkan harga real-time kembali ke tuan tanah pesaing.”
Menurut materi promosi RealPage, “dengan memanfaatkan data transaksi sewa waktu nyata, YieldStar memantau perubahan harga setiap hari, memberikan presisi yang lebih baik untuk penetapan harga yang optimal.”
Black mengatakan kepada CBC News bahwa dia sangat marah ketika menyadari apa yang terjadi.
“Beraninya pemilik rumah saya menggunakan perangkat lunak yang sedang diselidiki untuk penetapan harga di Amerika,” katanya.
Perangkat lunak yang digunakan di Kanada sejak 2017
Ketika CBC pertama kali menghubungi GWLRA – yang memiliki ribuan properti di seluruh Kanada – pada awal Oktober untuk mempelajari lebih lanjut tentang penggunaan YieldStar, perusahaan tersebut tidak menjawab pertanyaan tentang perangkat lunak tersebut. Namun GWLRA menekankan bahwa mereka hanya menaikkan harga sewa rata-rata sebesar 3,5 persen per tahun di seluruh portofolio real estatnya.
Namun menjelang akhir bulan Oktober, pemilik perusahaan menghubungi CBC dengan pernyataan email yang mengatakan, “Setelah peninjauan internal, GWLRA telah memutuskan untuk menghentikan penggunaan YieldStar.”
GWLRA tidak menanggapi pertanyaan CBC tentang alasan keputusan ini diambil.
Cynthia Black tetap prihatin dengan kenaikan harga sewa yang sudah terjadi. Dia dan orang lain di gedungnya juga menjadi bagian dari protes bendera merah – mengibarkan bendera di balkon mereka untuk memperingatkan penyewa tentang kenaikan harga sewa.
“Kami masih memerlukan penyelidikan,” katanya.
Black adalah salah satu dari lebih dari seratus penyewa dari berbagai gedung yang telah meminta Biro Persaingan Kanada untuk menyelidiki penggunaan YieldStar di Kanada, khawatir tuan tanah menggunakannya untuk menaikkan harga sewa secara artifisial dan menetapkan harga sewa di negara ini.
Penyewa berkulit hitam dan penyewa lainnya juga menyampaikan kekhawatiran mereka kepada MPP setempat Bhutila Karpoche, yang kemudian meneliti masalah tersebut.
Karpoche mengatakan dia menemukan YieldStar telah digunakan di Kanada setidaknya sejak tahun 2017, dan rata-rata harga sewa lebih tinggi di gedung-gedung yang menggunakan perangkat lunak tersebut. Dia yakin masalah ini tersebar luas di seluruh Kanada.
“Apa yang kami lihat adalah bahwa di unit-unit yang tidak dikendalikan oleh sewa di mana YieldStar digunakan, harga sewa meningkat dengan sangat cepat,” katanya.
Dia juga menunjuk ke RealPage materi pemasaran dari tahun 2017 yang disorot sebuah proyek percontohan di Kanada di mana bangunan yang menggunakan YieldStar mengungguli kelompok kontrol hingga empat persen dalam pendapatan sewa, “bahkan di bulan-bulan musim dingin yang lambat.”
“Kita perlu melihat tindakan cepat dalam hal ini, karena ada kemungkinan hukum telah dilanggar. Kolusi, penetapan harga, dan pembatasan pasokan ke pasar adalah kejahatan yang diatur dalam Undang-Undang Persaingan Usaha dan jika terbukti bersalah, tuan tanah ini dapat menghadapi tuntutan pidana,” kata Dania Majid, pengacara di Pusat Advokasi Penyewa Ontario.
“Ini semua sangat mirip dengan apa yang kita lihat dalam penetapan harga roti beberapa tahun lalu,” kata Majid, mengacu pada upaya beberapa pengecer besar Kanada untuk secara artifisial menaikkan harga roti kemasan selama kurun waktu 14 tahun.
Kenaikan harga sewa 'bisa terasa melumpuhkan,' kata penyewa
GWLRA mengakui penggunaan YieldStar dalam tinjauan tahunannya pada tahun 2017: “Kami sekarang menggunakan algoritme, bukan upaya manusia, untuk memanfaatkan strategi penetapan harga real-time yang menyeimbangkan perubahan faktor pasokan dan permintaan.”
Dalam gugatannya, FBI menuduh bahwa tuan tanah dapat menggunakan Yieldstar untuk berbagi informasi rahasia tentang harga sewa dan kekosongan untuk tujuan memaksimalkan harga yang dikenakan untuk setiap apartemen tertentu.
Majid mengatakan kecanggihan teknologi tidak boleh mengalihkan perhatian dari apa yang sebenarnya terjadi.
“Tidak jauh berbeda dibandingkan jika para tuan tanah yang bersaing ini duduk mengelilingi meja mendiskusikan cara menetapkan harga, yang jelas-jelas dianggap sebagai kolusi. Namun dalam kasus ini, perangkat lunak adalah mejanya,” kata Majid.
Di gedung yang tidak memiliki kontrol sewa, seperti Livmore tempat Cynthia Black tinggal, harga sewa dapat dinaikkan tanpa batas setiap tahun. Penggunaan teknologi ini juga dapat memberikan dampak yang lebih besar di provinsi-provinsi dengan pengendalian sewa yang terbatas.
Dalam sebuah email, GWLRA mengatakan kepada CBC “jika dibandingkan dengan properti sejenis di Toronto, harga sewa di Livmore High Park mencerminkan permintaan pasar saat ini… di komunitas yang sangat diinginkan ini.”
Dalam email ke CBC, juru bicara RealPage membantah semua tuduhan FBI, dengan mengatakan “kami yakin klaim yang diajukan oleh DOJ tidak berdasar” dan bahwa perusahaan bermaksud “membela diri dengan sekuat tenaga terhadap tuduhan ini.”
Juru bicaranya juga mengatakan kehadiran RealPage di Kanada “cukup rendah.” Perusahaan juga mengatakan “kecewa bahwa, setelah beberapa tahun melakukan pendidikan dan kerja sama mengenai masalah antimonopoli terkait RealPage, DOJ telah memilih momen ini untuk mengajukan tuntutan hukum yang berupaya mengkambinghitamkan teknologi pro-persaingan yang telah digunakan secara bertanggung jawab untuk bertahun-tahun.”
Ketan Khanna tinggal di West22, sebuah bangunan milik tuan tanah Kanada lainnya, Dream Unlimited.
Khanna adalah salah satu penyewa yang mengajukan keluhan ke Biro Persaingan setelah dia mengetahui manajer properti gedungnya, Rhapsody Living, telah menggunakan YieldStar. Penyewa West22 – yang juga dibangun setelah tahun 2018 dan dengan demikian dibebaskan dari kontrol sewa provinsi – juga memasang bendera merah di balkon mereka selama setahun terakhir.
“Kenaikan harga sewa di sini bisa terasa melumpuhkan,” kata Khanna, yang pindah ke unitnya pada tahun 2022.
Mulai 1 November, dia mengatakan harga sewa untuk unit satu kamar tidurnya akan menjadi $2,568 per bulan, naik dari $2,344 pada tahun 2022. Di Toronto, rata-rata sewa saat ini untuk satu kamar tidur adalah $2,402, menurut Sewa.ca.
Dream tidak pernah berlangganan YieldStar.
Dalam pernyataannya kepada CBC, Dream mengatakan pihaknya melibatkan manajer properti untuk membantu mengawasi gedungnya, termasuk salah satu manajer properti yang telah menggunakan YieldStar. Ia mengatakan kepada CBC bahwa mereka menginstruksikan manajer properti ini untuk “menghentikan penggunaan YieldStar” pada bulan September.
CBC menghubungi manajer properti Dream, Rhapsody Living — yang tampaknya mengelola lebih dari 5.000 unit di seluruh Kanada — dan menanyakan apakah mereka masih menggunakan YieldStar. Perusahaan tidak merespons tepat waktu atas cerita ini.
Dream mengatakan, “keputusan penetapan harga kami selalu dibuat semata-mata dan seluruhnya oleh tim manajemen kami berdasarkan analisis kami terhadap data dan informasi yang tersedia untuk umum dan khusus untuk bangunan kami.” Perusahaan menyangkal bahwa harga sewa dipengaruhi oleh perangkat lunak tersebut.
Finansialisasi perumahan sewa
Majid mengatakan bahwa di Kanada, seperti di belahan dunia lainnya, real estat perumahan telah “sepenuhnya menjadi komoditas.”
“Itulah mengapa teknologi seperti ini tidak bisa dibiarkan begitu saja,” katanya.
Majid mengatakan bahwa ketika tuan tanah yang terfinansial memiliki pangsa pasar sewa yang semakin besar, teknologi yang membantu mereka memaksimalkan keuntungan tidak dapat dihindari, namun juga mengkhawatirkan.
William Strange, seorang profesor analisis dan kebijakan ekonomi di Rotman School of Management, tidak menganggap konsep perangkat lunak sewa pada dasarnya buruk, dan mengatakan bahwa teknologi “yang membantu kinerja aset lebih baik.”
Dia yakin perangkat lunak ini masuk akal bagi investor real estat Kanada, yang biasanya merasa kesulitan untuk memahami persaingan dan mendapatkan gambaran lengkap tentang pasar persewaan.
“Jika kami melihat sebuah perusahaan menggunakan sistem pakar untuk menjalankan bisnisnya dengan lebih baik, biasanya kami tidak melihat ada masalah dengan hal itu,” katanya. “Jika kita berbicara tentang perumahan, pemasoknya banyak dan biasanya, jika Anda punya banyak pemasok, Anda tidak perlu khawatir akan berkolusi.”
Pembawa acara Metro Morning David Common berbicara dengan Michael Brooks, CEO Real Property Association of Canada (REALPAC), tentang perusahaan investasi real estate.
Namun dia mengaku setuju dengan penilaian Majid terhadap penggunaan YieldStar.
“Jika [grocers] Longos dan Loblaws mulai menggunakan teknologi yang memungkinkan pihak lain melihat harga yang mereka kenakan, yang dapat dianggap sebagai kolusi. Dan sayangnya [YieldStar] sepertinya ada kolusi yang tertanam di dalamnya,'' katanya.
Dalam emailnya ke CBC News, RealPage mengatakan “perangkat lunak manajemen pendapatannya sengaja dibuat agar sesuai dengan hukum.”
Dalam pernyataannya kepada CBC News, Biro Persaingan Kanada mengatakan “melindungi persaingan di industri real estat adalah prioritas biro tersebut.” Tidak disebutkan apakah mereka akan memulai penyelidikan terhadap penggunaan perangkat lunak YieldStar oleh tuan tanah Kanada atau tidak.
“Biro harus melakukan pemeriksaan menyeluruh dan lengkap terhadap fakta-fakta mengenai masalah apa pun sebelum mengambil kesimpulan apakah Undang-Undang Persaingan Usaha telah dilanggar.”
Black mengatakan dia mengharapkan penyelesaian yang adil jika Biro Persaingan menemukan adanya kesalahan.
“Setelah Anda memahami konsekuensi dari algoritma ini, jika Anda tidak melakukan apa pun dan tidak mengatakan apa pun, hal itu akan terus menimbulkan kerugian,” kata Black.
